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探索基层社区治理中物居业协同共治格局建设的思考
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  ■中河街道党工委理论学习中心组

  针对现行物业管理相关法律法规及制度不完善,业委会、业主与物业管理企业之间的矛盾时有发生的矛盾症结,中河街道以推进东城社区物居业三融合试点成果为基础,以习近平新时代中国特色社会主义思想尤其是关于社会治理的重要论述为指导,结合群众所需所盼,以共谋、共建、共管、共享、共评“五共协同”为基层社区治理方向,重心下移、力量下沉、保障下倾,提出强核心、多主体、参与式的物居业“三大主体”协同治理的思路对策举措,力促社区管理有序、服务完善和文明祥和。

  中河街道住宅小区基本情况

  中河街道成立于2008年4月,区域面积约8.8平方公里,下辖17个社区、2个行政村、11个股份经济合作社。辖区内现有住宅项目52个,总建筑面积514.4354万平方米,其中商品房小区37个,占71.2%;老旧小区7个,占13.5%;征迁安置小区6个,占11.5%;另有商品房及征迁安置混合型小区2个。

  街道现有万科、中建等物业服务企业22家,物业管理模式主要分为两种:第一种是专业物业管理模式,22家物业服务企业共接管了48个小区,合同约定提供小区保洁、保安、日常维修等专业服务。第二种是社区代管模式,一是部分老旧小区,基础设施较差,物业公司不愿接手管理,只能由社区完全代管;二是招标引进物业公司,开展保安保洁基础服务。目前,街道52个住宅小区中已成立业主委员会的有34个,占65.38%,运行良好。

  物居业治理现状和存在问题

  一、职责履行不到位

  物业服务与收费不成正比。一方面物业公司员工素质不高、缺少专业技术人才及高级管理人才,服务质量、服务态度与业主的实际要求存在一定距离,不符合专业物业管理规范的要求;另一方面开展和提供的服务项目单一、面窄,大多数企业仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,缺乏定期对小区设施设备的维护与保养,如消防、监控、配电箱、自来水泵房等设施设备均出现瘫痪或老化现象。

  业委会履职不明晰。存在“缺位”现象,部分业委会成员对自身权利和义务认识不足,职责认识不清,对业主反映强烈的问题不积极协调解决,对小区物业管理服务缺乏有效监督。存在“越位”现象,由于业主构成比较复杂、民主意识不强,导致本应由全体业主共同决定的事项,往往由业委会越俎代庖,如草率更换物业公司、动辄申请维修改造,甚至挪用公共收益等现象时有发生。存在“不到位”现象。业委会成员在选举阶段未受居委会、党组织审核,导致成员多是缺少相应专业知识人员,对物业的监管只是简单的“保安看车看门、保洁打扫卫生”等面上工作,却对更核心的工作如电梯、机房、高低压配电房、水泵房、发电机房、门禁系统、消防控制系统、智能化停车及监控系统等重点设施设备及隐蔽管网的维护和保养监督不到位。

  监管职责长期缺位。物业监管只是弱管理。物业公司作为经营性市场主体而非政府的职能部门,政府对其监管只有两部分:一种是消防、环卫、城建部门的定期审查,另一种是区住建局物业科每年的诚信考核,实际上并无实质性的监管,主要还是政策性的指导与宣传,给物业公司侵犯业主权益、疏漏安全隐患留下更多的机会与空间,结果进一步激化物业与业主之间的矛盾。

  业委会监管无法律依据。业委会作为一种自治组织,并无法人主体,难以对其进行监管。尽管有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务、职责有相关规定,但总体较为笼统单一、与实际脱节或者缺少可操作性;小区虽然也有业主管理公约、议事规则,但重权利、轻义务,在行使权利方面随意性较大,出现问题责任难追究。由于业委会没有法人地位,在出现经济问题时,惩处机制缺乏,执法部门立案难。

  二、居委会对物业、业委会的掌控力不足

  居委会未发挥资格审核、过程监管职责。业委会成员的当选资格法律上没有具体条件规定,只要是业主就行,造成每个街道甚至每个小区的操作方式和要求存在一定差异,居委会、基层党组织在前期对其组成人员资格审核缺失、监督缺失、追责缺失、强制缺失。还有业委会的日常工作制度、业委会会议制度、业主定期接待制度、业委会印章使用登记制度、维修资金使用管控制度、费用开支项目的比价机制等,各小区差异很大,居委会多数未能发挥应有的作用。

  居委会对物业工作无考核、奖惩权。受管理体制不顺、部分业主法律意识不强等因素影响,有的小区内存在乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化和公用设施等违法行为,以及乱停乱放、噪声超标、油烟烧烤、群租等一系列扰民现象,缺乏有效的治理手段。居委会对物业监管存在无权的问题,遇到事情,往往只能干瞪眼,执法范围不明确,小区成了执法空白区域。同时,居委会的考核作用没有充分发挥,开发商将物业移交后,与居委会缺少沟通桥梁和诚信基础。

  三、共同缔造机制未形成

  共同缔造理念未传递,尤其某些业委会认为小区是业主们的“私人领地”,必须实行绝对封闭管理。而物业公司多数是开发商的子公司,只对开发商负责,追求效益,并未把为业主服务放在首位,于是产生了许多纠纷和投诉、上访,加之各种遗留的问题,造成物业公司与业主之间关系紧张、矛盾突出。

  共同缔造机制未实施,各走一盘棋、各管一块地的机制,导致“五共协同”的社区治理推行不开。目前物业公司由房产部门实施管理,管理机制尚不完善,物业公司、业委会尚未完全纳入规范化管理,党组织介入更少,领导、组织功能在基层社区长期处于空缺状态,缺乏有力的指导和及时的监督,组织松散、管理混乱。

  协同共治格局建设的若干思考与建议

  一、加强队伍建设,变“各司其职”为“组织统领”

  以“一核引领”发挥组织审核功能。坚持“党建引领”,确保社区治理不偏向,构建一面党旗就是一个核心、一个支部就是一座堡垒、一名党员就是一面旗帜的“三个一”鄞领工程。探索构建“1+3+X”党建组织机构,按照“支部领导团队、党员融入团队、团队凝聚群众”要求,不断完善社区自治共治架构。目前,街道17个社区党组织已与辖内15家物业公司建立党建联盟,覆盖率达到80%,助推物业管理服务提升、业委会职责规范权力行使。

  以交叉任职机制把关“三支队伍”。加强业委会自治探索,包括物业公司人员选入业委会,居委会工作人员进入业委会,同时由居委会党总支牵头,把一些品德好、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主、志愿者通过合法程序选入业委会,实现基层党组织引导、政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动、跟踪式监督,推进小区治理破题惠民。

  二、明晰职责边线,变“各行其是”为“权责对应”

  制定物业收费、服务标准并公开。物业主管部门会同物价部门制定出台物业服务标准以及相对应的收费标准,不同的服务标准对应合理的收费标准,当开发商将物业移交后,应将服务标准及收费标准公布于众,交由居委会、业委会、物业公司、街道四方联席会议审核通过,同时责令物业公司财务公开。

  制定业委会权责并上墙。行业主管部门应制订业主大会议事规则、管理公约的范本,并制订业委会规范操作办法,要求每年开展各项工作自查总结,进一步激活基层自治组织的自治功能,提升业委会服务水平。在召开首次业主大会时,务必完善小区的《管理规约》和《业主大会议事规则》,之后每年至少召开一次业主大会。对业委会长期不召开业主大会等定期会议、违反业主大会议事规则及管理办法的情形,街道应按照相关规定进行必要的指导和纠正,出具书面的指导意见,并在小区内公告。

  三、完善运行机制,变“单打独斗”为“协同共商”

  完善居委会的管理主导机制。街道党委和政府为引领,居委会实际管理社区运行,确保党的路线在社区得到全面落实,做到政治引领、能力引领、组织引领,有效协调好物业管理、社区管理和社区服务的关系。引入“街道监督、社区协助、专业机构操作”的新模式,让街道从既当运动员又当裁判员的角色回归到监督指导业委会成立的裁判员角色,也有利于更好地监督物业服务企业的管理服务,形成物业管理属地监管新模式。

  构建物业、业委会的监管奖惩机制。完善物业公司诚信名单,制定物业行业信用信息管理办法,以健全信用信息收集、评价、运用体系,建立惩戒、淘汰机制和不诚信企业“黑名单”制度,对物业公司收取日常维修费不按规定定期划入中小维修费账户的,以及每年不按规定接受审计的企业,归为不诚信企业,列入“黑名单”。挑选各行各业专业人才,建立业主监事会,制定明确的监督管理办法,按照“三清单一流程”工作法统筹监督其议事规则、财务使用情况等,通过联合考核、公示业委会工作情况,对业委会的失职违规违纪违约有法可依、有人去查,实现业委会有人愿干、干事者用心担当、失职者可查可追责。

  建立社区公示制度。在社区、街道乃至媒体上定期公示物业企业考核情况,每月定期公布中小维修基金账户收支明细,保证资金使用的公开、公平和公正,确保业主的知情权,促使物业企业优胜劣汰,推动行业诚信经营。对业委会长期不召开业主大会等定期会议、违反业主大会议事规则及管理办法的,居委会、监事会可联合按照相关规定进行必要的指导和纠正,出具书面的指导意见,并在小区内公告,居民可看可查心里有底,社区有章有制健康运行。

  四、构建共治格局,变“低效封闭”为“和谐共建”

  围绕党建引领社区治理,因地制宜推进,通过共同参与、扎实服务,绘就百姓美好生活新图景,最终实现共谋、共建、共管、共享、共评“五共协同”。

  三方会商实现难题同解。街道层面,考虑每季度第一个月召集住宅小区物居业“三大主体”商讨物业达标考评及季度工作完成情况;社区居民层面,聚焦社区管理难点、居民切身利益的问题,每月定期召开会议研究协商。

  居民参与实现和谐共建。创立“一户一走访、一职一兑现、一事一落实、一月一梳理、一年一评议”的“五个一”联户工作机制,创新社区居民提议、网格长建议、两委班子商议、商议结果公开、实施过程公开、项目在社区层面办结的“三议二公开一办结”工作法,真正让居民参与社区治理,确保“家家有人参与、事事有人参与”,实现由“乱”到“治”的蝶变。

 
 
原标题:
编辑:陈珊云
来源:鄞州新闻网 21-01-06 14:11
纠错:1481280278@qq.com   
 
 
 
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