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关于在基层治理中加强物居业三方有机协同的思考
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  ■明楼街道理论学习中心组

  近年来,随着城市化进程的飞速发展、住房商品化的快速推进和群众对高品质生活的追求,对城市小区物业管理水平、居委会服务质效、业委会履职能力都提出了更高的要求,但是由于物业管理服务水平参差不齐,物业撂挑、业委会渎职等问题时有发生,由此造成的信访问题数量逐年攀升。这些问题如果得不到及时解决,久拖成疾,就有可能导致矛盾激化,影响人民群众生产生活和城市改革发展稳定。如何进一步厘清三者的关系,让“三驾马车”齐头并进,已经成为推进基层全域治理过程中亟待破解的问题。

  一、明楼街道社区居委会、物业、业委会相关情况

  (一)各社区物业服务现状

  目前,明楼街道下辖11个社区,19个住宅小区,其中建造于1998年之前的小区有7个(无物业管理小区1个、实施准物业管理小区4个、实施物业管理的老小区2个),建造于1998年至2011年的次新小区有9个,2011年后新建小区3个,物业服务的覆盖率为94.7%。

  按照物业服务资质划分,由一级物业企业服务的小区有8个,二级物业企业服务的小区有6个,三级物业企业服务的小区有5个。

  (二)各小区业委会现状

  目前,明楼街道辖区19个小区中已成立业主委员会的有15个,其中业委会履职活跃的有11个,较为活跃的有4个,各个小区业委会通过定期召开会议、参加社区联席会议等方式,在小区物业管理工作中发挥着主体作用,其中明东小区业委会试点推出的“倒三分之一”模式在全市物业管理行业获得推广。

  结合区域特点及工作职能需要,大部分小区业委会划分为若干个小组,对小区物业管理进行多方面监督,对物业公司的收支及运营状况进行监管,对小区重大事务开展集中讨论、民主决策。

  二、当前三方协同运行过程中存在的问题

  社区居委会、业委会和物业企业之间职责不清、协调不畅、互相掣肘,三者各自为政,管理合力不强,是物业管理矛盾纠纷得不到及时化解的重要原因。

  (一)物业公司与业委会无法同向发力。物业公司与业委会缺乏有效的沟通协商机制,特别是针对公共部位收益、重大项目支出、日常管理方式等事项无法及时对接,往往造成广大业主和物业公司之间的矛盾。

  (二)物业公司与居委会配合不够密切。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的,如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等,双方的目标和任务是完全一致的,社区管理与物业管理应当协调一致,相互配合,但有部分物业公司不接受社区、业委会善意的批评和监督,对社区依法开展的活动不予积极配合,社区管理和物业管理两项工作无法形成合力。

  (三)业主自治水平不高。部分业委会未根据文件要求开展日常议事工作,导致业委会运作不顺畅,不能充分发挥沟通协调的桥梁作用,对物业企业履行职责、业主履行义务缺乏监督力度。业委会成员年龄普遍偏大,社会经验丰富,但对物业管理相关法律法规了解较少,有时作出的决定或与政策相悖,或没有体现广大业主的真实意愿,造成工作被动。

  (四)居委会对物业企业和业委会的指导监督不够。居委会是社区建设最重要的承担者和实际组织者,小区无论是管理还是自治,都不能脱离居委会的领导。部分社区居委会认为业委会是自治组织,物业企业是市场经济主体,社区在管理过程中始终感觉有些畏手畏脚,不敢理直气壮加强领导,缺乏政治自信。

  三、三方协同运行过程中存在问题的原因分析

  (一)日常管理中党建“失声”。物业公司党员人数较少,实施物业管理的19个住宅小区中,有党员的物业公司为9家(其中党员仅为1人的物业公司有4家),物业公司员工中无党员的现象普遍存在老旧小区。党员发挥作用不明显,缺乏红色引领力。

  (二)行业监管力度不够。物业管理工作牵涉面广,尤其是对违法搭建、破墙开门、破坏公绿等违法违规行为,因牵涉职能部门较多,物业没有执法权,监管难度较大。同时,物业企业服务意识有待加强,品牌企业的影响力不明显。

  (三)物业服务费收费标准低。由于前几年政府对物业费指导价的限制,老小区和次新小区的物业费标准相对新建小区严重偏低,而提价需要经过业主大会同意,实施起来相当困难。很多物业公司出于成本控制,通过缩减人员配制等方式来维持收支平衡,进而影响到物业服务质量,物业服务企业重收费、轻服务现象多发频发,经常引起业主的不满。

  (四)维修资金存在政策性缺失。由于政策方面的原因,建于1998年~2011年间的次新小区没有缴存房屋专项维修资金,公共部位的中大修项目得不到维修资金保障,诸如屋面渗水、墙体开裂等维修只能靠业主自筹,或从物业的日常维修资金中挤占,导致次新小区存在长期失修现象。此外,1998年之前的老小区房屋虽有维修资金建账到户,但建账率普遍偏低,最少的只有30%左右,导致维修资金的使用存在障碍。

  (五)业主自治能力相对薄弱。由于小区业委会成员来自各行各业,对物业行业专业知识和法律法规了解相对较少,再加上业委会换届周期普遍较短,人员稳定性不强,参与小区物业监督管理的业余时间有限,因此仅靠小区业委会成员对小区物业进行治理,效果比较有限。

  四、破解三方有机协同难题的意见和建议

  面对三方协同难题,要始终坚持以党建为引领,充分发挥党的政治优势和组织优势,健全党的组织体系和工作体系,加强物业行业指导监管和保障支撑,构建街道社区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业联动服务机制,不断提升物业服务管理水平,增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。主要可以从以下几方面入手:

  (一)健全同频共振的党组织体系,破解“党建真空”难题。

  要把党的组织有效嵌入业委会、物业企业,建立健全以街道和社区党组织为核心的组织体系,提升基层党组织组织力。

  一是关口前置把关业委会组建。在业委会组建和换届过程中,做到组织提前介入、人选严格把关、意图指向鲜明、程序合法合规,提高业委会成员中党员比例,真正把组织认可的人、群众信任的人推到前台,做到从源头上掌握主动权。

  二是加快党的组织和工作覆盖。采取单建、联建、区域建、派驻党建指导员等多种方式,推进业委会、物业企业党的组织、力量和工作覆盖。明确业委会党组织、物业企业党组织责任清单、任务清单,强化政治引领、组织引领、能力引领。

  三是推动交叉任职提升组织合力。积极通过法定程序推动“双向进入、交叉任职”,推荐社区“两委”班子成员进业委会,推荐党小组长和楼道长担任业主代表,推荐业委会主任、物业企业负责人担任社区党委或居委会兼职委员,使各方“合成一股力、拧成一股绳”,形成同频共振、同向发力的组织体系。

  (二)出台全方位、多维度的支撑保障机制,破解“基础不牢”难题。

  一是优化调价机制。建议总结推广物业服务酬金制模式,让物业企业抛开生存压力,专注提高物业服务水平。对收费率大幅提升和调价成功的管理处和社区实行奖励,充分激活街道物管站、社区居委会在物业管理中的重要作用,引导居民树立起“花钱买服务”的意识。对收费率长期保持在较高水平的小区,引导物业企业通过成本测算、财务审计、第三方机构咨询等,在征求社区居委会、业委会意见的基础上,适当对物业综合服务费标准进行提价。

  二是强化专业指导。把物业企业管理人员培训和业委会成员培训纳入街道综合管理职责,常态化开展专业化能力教育培训。加快引入专业化的社会组织,提供专业指导、矛盾调解和应急服务,助力业委会、物业企业提升物业服务品质。

  三是加强兜底保障。注重分类研究,针对性健全保障机制,对有退管意向的小区,统筹协调,街道物管站和社区要搭建交流平台,努力促成物居双方达成共识,尽量减少退管事件发生;对确定退管的小区,要严格执行“事前告知、即时审计、加紧选聘、严把移交、适当缓冲”的退管程序,确保小区物业管理交替有序进行;对弃管小区,建立应急管理机制,通过组建自助物业服务站或引入公益物业的方案进行过渡解决;对无物业管理区域,合理划分区域,根据不同区域特点明确引入合适的物业服务管理方式。

  (三)创新良性互动的联动服务机制,破解“协作不畅”难题。

  一是建立协同议事机制。由街道社区党组织牵头,建立居委会、业委会、物业企业和辖区治理力量共同参加的多方联席会议制度,定期召开会议,交流工作推进情况,汇集居民群众诉求,研究有关矛盾问题解决方案。

  二是建立协同处置机制。由社区会同业委会、物业企业同步建立联动巡查、联动分析、联动处置的工作机制,对小区环境改造、公共设施改善等重大事项,共同研究方案,明确责任落实,对复杂问题由各方指定专人成立项目行动小组合力推进解决。

  三是建立协同监督机制。推进协商共治机制,对涉及物业服务管理的重大事项、重要问题,社区居委会要依托社区民情恳谈会、居民说事等平台,引领各类组织和广大居民群众有序参与事前、事中、事后的全过程监督。形成街道领导约谈制度,对在文明城市创建、“平安三率”测评等重点工作中落实和配合不力的物业公司负责人进行一对一约谈,由街道纪工委全程跟踪整改落实情况。

 
 
原标题:
编辑:叶维娜
来源:鄞州新闻网 20-06-17 09:05
纠错:1481280278@qq.com   
 
 
 
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