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老旧城区有机更新工作的实践与思考
——以百丈街道为例
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  老城区作为紧凑型、高密度区域,面对不同层次的中心配置、功能综合的商业建设、环境整治长效、交通有序等难题,如何通过各种有机更新手段,推动韧性城市、低碳城市的建设,是一项极为重要的民心工程和民生工程。通过危旧房征收后的地块再开发、以社区营造为核心的“三微”改造等手段,不仅有助于改善居民的居住条件和生活环境,也是城市价值再造、完善住房保障体系、城市面貌重构的重要举措。近年来,百丈街道通过社区营造,推进老旧小区的“微整治”“微改造”“微更新”,促进了“人、文、地、景、场”有机融合,进一步健全了自下而上的城市更新机制。

  城市有机更新课题的提出

  目前,随着城市建设用地的日益稀少,城市更新已从传统的“拆旧建新”向“拆旧建新”“旧楼改造”“微更新”等方式并举的城市有机更新阶段发展。具体形式上,不再局限于简单的大拆大建,更多的是在保持原有城市肌理基础上的更新改造再利用。

  具体到百丈街道,一方面,积极推进了“拆旧”、腾出了空间,先后完成了雷公巷地块、潜龙社区危旧房改造、轨道交通1号线征迁等8次重大征收任务。2016年,启动潜龙社区危旧房改造项目,征收范围东至舟孟北路,南至外潜龙巷,西至彩虹北路,北至中山东路,共涉及房屋39幢,建筑面积约6.5万平方米,总体完成签约1152户,总体签约率达99.9%,货币安置率达99.39%,创造了危旧房改造签约速度和签约率的新纪录。2017年,百丈街道完成雷公巷地块项目、潜龙社区危旧房改造项目(二期)和百丈东路104号地块A、B项目等3个项目,共计户数363户,建筑面积29530平方米。2018年,百丈街道完成七塔寺周边、宁舟巷二期等2个项目,共计户数342户,建筑面积34445平方米。

  另一方面,2018年开始,百丈街道创新推进了社区营造工作,开启了老旧小区空间“三微”改造,以居民参与各层次公共议题为依托,探索环境综合治理的长效路径,通过小区的除旧布新,进一步提升城市生活美学。目前,以社区营造为依托,百丈街道成功入选了浙江省第二批基层治理创新和服务实验区。

  百丈街道城市有机更新面临的突出问题

  近年来,百丈街道虽然拆除了部分老旧小区地块,城市形象有了改观,城市功能得到提升,但是整体还处于开发不均的状态。

  一是城市基础设施更新缓慢。由于百丈东路以南的社区均建成于上世纪七八十年代,现有的环卫设施、停车场所、菜市场等基础设施已不能满足辖区居民的生活需求,特别是停车难、出行难等问题尤为突出。此外,舟孟、宁舟等社区内部巷道狭窄,存在不同程度的消防隐患。

  二是城市多样性塑造不够。目前,城市的多样性正在逐渐流失,百丈的“老味道”正在变淡、“新味道”还没有形成,老旧城区改造基本上采取推倒重建、原地拆建的方式,居民无法切身感受到百丈街道的城市历史文脉传承、城市社会肌理再造。

  三是城市改造缺乏整体考虑。之前,百丈街道的老旧城区改造中,缺乏配套城市功能的整体考虑,改造有些零星分散,重视房屋建设而轻视项目周边环境的同步改造。从已改的项目来看,基本上是哪里问题大、容易改就先征收哪里,改造项目之间缺乏连片效益考虑,特别是公共服务、基础设施没有统筹建设,城市双修复的作用还不明显,城市功能疏解不到位。

  四是城市绿地公园缺乏。老旧城区建成时间长,生态、人文等因素的综合规划缺乏,公园小、绿地少、高耗能、非循环是普遍现象。辖区人口集聚,街头绿地分布较少,绿化覆盖率较低,还不能满足片区居民的绿色需求。另外,辖区内休闲文体设施更新不足,功能欠缺,居民对此的诉求较高。

  五是城市生态设施配置少。小区人口居住密度高,由于基础设施陈旧,存在生活污水、垃圾污染环境等现象,居民普遍反映地下管网不通畅、雨污分流覆盖不足、垃圾分类撤桶并点后无处堆放等问题。此外,城市内涝日益严重,仅2018年,划船社区不同程度的积水就超过31次。

  百丈街道城市有机更新的实践

  自上而下,推进重大地块更新。从2013年开始,百丈街道持续推进以辖区内三江口核心区已拆除地块为单位的再开发项目——宁波新世界广场地块建设。该项目由12个地块组成,总建筑面积约85万平方米,总投资约150亿元,是宁波“两心一轴”标志性区域,也是“甬江时尚东外滩”拓展提升和品质提升的重要节点。在开发建设的过程中,创造了四个“最”和五个“第一”。一是开发理念新,以打造工作圈和生活圈融合的都会生态圈为理念,全力塑造城中区中的“迷你”小都市。二是规划设计潮,针对三江口人口高密度所带来的交通压力,规划人行、车行、地铁等多维立体交通体系,跨街区开发12个地块,统一规划约30万平方米的地下空间,提供500个城市公共停车位,最大限度减少地上空间的高强度开发。三是业态布局早,将高端住宅、生态写字楼集群、精品商业、K11购物艺术中心、瑰丽酒店、K11艺术花园等连成整体,整合商业空间与城市中央生态公园,一站式满足城市高端生活需求。

  共商共建,推进老旧小区更新。一方面,先试点后推进,按照“党建引领、试点先行、建管并举、共同缔造”的理念,稳步有序推进朱雀社区老旧住宅小区改造工作。坚持“最多改一次”的原则,在1幢房屋试点成功的基础上,对小区房屋建筑本体及配套设施改造、海绵化改造、养老设施完善、电梯加装、公共空间“微更新”等工作统筹考虑、同步实施。另一方面,先民生后提升,以“共同缔造”为引领,针对居民反映强烈的大部分建筑墙体漏水严重、内部墙面老旧、道路布局无序等八大类问题,分类施策、精准提升。借助朱雀社区老旧住宅小区改造的契机,百丈街道在充分运用智能化、系统化、专业化手段的基础上,建成全省首家以“体医养”融合模式为特色的居家养老服务中心、全市首个社区智能公共非机动车库,进一步提升了社区服务品质。

  自下而上,推进低效空间更新。2018年8月以来,百丈街道率先在全市探索社区营造工作,对低效空间进行“微整治”“微更新”“微改造”,为老小区做起“微创手术”,进行除旧布新、让空间焕然一新,带动社区活力、空间品质提升。案例一:演武社区就地取材,以废旧轮胎做“车挡”,废弃自行车喷上彩漆变身花园景观,废弃水缸绘上油彩成为艺术品,在菜场、超市周边“装点”原来的环境顽疾死角,打造完成“轮胎花园”、LOVE家园、陌上花径、闲庭小院、垃圾房顶花园等。案例二:朱雀社区在沿河休闲步道附近改造了康乐健身广场、“彼岸·花境”苗圃花园等近十个点位,成为一条主题“星光大道”,既美化了环境,又提升了功能。案例三:七塔社区探索实行“四共法则”——合众共商、合众共营、合众共扬、合众共行,针对万兴小区二楼公共平台这一“卫生死角”,在顺应小区平台本身环境面貌、排水问题、居民喜好和社区文化的基础上,将其改造成了一个从需求出发的“空中花园”,把这个小区自治的“痛点”转变为社区治理的“燃点”。

  百丈街道城市有机更新的意见和建议

  建议将现有城市空间规划再调整。一是找准支点,在“一轴双圈”建设的指导下,结合棚改地块更新改造、商务综合能级提升、基础设施全面升级等内容,对百丈街道整体进行更新、再造。二是突出特点,在城市发展轴线上,深化建设商业商务、生活居住为主导的城市综合功能区,建议着重建设沿中山路、百丈路城市两条发展轴。三是打造亮点,按照“融合历史、丰富业态、提倡慢行、织补城市”的理念开展布局,拾起历史碎片、引入活力业态、构建慢行网络、织补城市空间,建议创新打造七大片区——体现“寺、坊、店、巷”四大特色的改造片区、代表鄞州形象的滨江商业商务片区、配套设施完善的居住服务片区、彩虹坊“创意”片区、潜龙巷“活力”片区、七塔寺“佛文化”片区、波特曼“时尚”片区。

  建议对老旧小区改造力度再加大。以前瞻视角,结合百丈特有的基础条件、文化底蕴,进行综合性开发,从而赋予百丈全新意蕴,取得更好更优的社会与经济效益,是百丈进行城市更新的前提。一是用好“大政策”,一方面,今年6月划船社区(包括舟孟社区部分房屋)纳入了浙江省首批未来社区试点创建项目;另一方面,10月17日,全国城镇老旧小区改造试点工作座谈会在京召开,浙江省、山东省、宁波市、青岛市、合肥市、福州市、长沙市、苏州市、宜昌市等“两省七市”被住建部列为新一轮全国城镇老旧小区改造试点省和试点城市。建议将划船、舟孟、宁舟等符合条件的老旧住宅小区,纳入新一轮全国城镇老旧小区改造,重点探索资金筹措、长效管理、基层治理等方面的创新做法,进一步形成共建共治共享的社会治理格局。二是做好“小修补”,建议根据老旧小区基础设施、公共服务设施的现有状况,通过对一些关键节点的适当改造,以及老旧小区的“微改造”,完善公共服务设施、道路交通、休闲娱乐、消费购物、绿地修复等,补全老旧小区的城市功能,最终目标是将百丈街道打造成浙东禅宗休闲旅游胜地、宁波最佳时尚人文体验街区、三江口最具年轻力的商业街区。

  建议对现有社区营造模式再升级。在百丈街道现有的社区营造基础上,建议对以下3个方面再加强:一是发动社区居民齐参与。通过引导居民关心社区营造,激发参与意识,共商改造点位。同时,发掘有志愿精神的积极行动者,给予资源、组织、培训等多方面支持,将其发展成为居民自组织领头人,培育更多为民服务、为政府分忧的草根明星。二是助推部分阵地再升级。缔造一批景观微阵地,焕新一批脏乱差点位,营造一批网红打卡点,为居民交往、互动、互助创造物理空间和精神联结。三是为全域治理增力量。通过社区营造,引导利益相关方遵照议事规则、开放空间会议等协商技术,搭建多方参与商议的民主议事平台,全面推进社区“三治”融合、全域治理,不断增强社工会议主持、方案策划、推动公共行动的知识与技能,发掘社区全域治理的后备力量。

  城市作为综合生命体,城市更新是城市内在的新陈代谢,是城市内涵式发展的一种常态形式。百丈街道新一轮的城市有机更新,必须致力营造出美好环境和幸福生活,必然是地块再开发模式、共同缔造模式、社区营造模式等多措并举,既继续进行物质性的更新,也将实现非物质性的更新,实现“活力城市,美好人居”,在建设基础上发展并不断更新城市,推动形成韧性百丈、生态百丈、宜居百丈。

 
 
原标题:
编辑:陈珊云
来源:鄞州新闻网 19-11-27 17:47
纠错:1481280278@qq.com   
 
 
 
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