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“城市双修”背景下老旧小区如何有机更新
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  2017年4月18日,继将海南省三亚市作为首个试点城市后,住建部将宁波等19个城市公布为第二批生态修复城市修补(以下简称“城市双修”)试点城市。区委十四届三次全体(扩大)会议报告指出,要着眼打造“名城名都”的示范窗口,扎实推进“城市双修”,加快有机更新步伐。本文选择以老旧小区作为“城市双修”对象,分析老旧小区有机更新路径,为城市环境改善和形象提升进行实践探索。

  A“城市双修”概念及内涵

  “城市双修”是继海绵城市、综合管廊后的一个城市发展新理论,即生态修复、城市修补,主要是指用再生态的理念,修复城市中被破坏的自然环境和地形地貌,改善生态环境质量;用更新织补的理念,拆除违法建筑,修复城市设施、空间环境、景观风貌,提升城市特色和活力。开展“城市双修”是治理“城市病”、保障改善民生的重大举措,是大力推动供给侧结构性改革的有效途径,是城市转型发展的重要标志。

  B

  老旧小区面临的问题

  本文所指的老旧小区主要是指建成时间相对较早、居住人群相对密集的小区。随着近20年城市快速发展,旧住宅区逐步变成城市的“伤疤”,成了“脏乱差”的代名词。而这些老旧小区往往位于城市核心地带,历史记忆的承载价值、城市风貌和社会问题亟需解决,虽然近几年经过整治,老旧小区总体面貌有所改善,但依然面临着住户繁杂、设施老化、管理薄弱等突出问题。

  一是基础设施不断老化失修。老旧小区由于修建时间相对较早,原有的基础设施已逐渐老化,主要表现为外立面破旧、墙面脱落、屋顶漏水、下水管道破损、消防设施老化、监控探头损坏、化粪池堵塞、健身器材老化、底层无防盗门、电梯服役年限到期、无障碍设施缺乏等问题突出。东柳街道华侨城社区明珠阁(30层)和碧华阁(24层)是我市最早建造的电梯高层住宅,2014年这两幢高楼的老旧电梯故障频发,困人事件也常有发生,群众对此反映强烈。经街道、社区反复研究,决定采取“微自治”的办法,由社区牵头搭平台、业委会具体负责实施、物业公司做好服务保障、业主共同商议决定,最终以业主自我管理、自筹资金为主顺利解决了旧电梯更新的难题,为全区乃至全市、全省推进老旧电梯更换及处置小区公共事务提供了可借鉴的样本。

  二是停车难问题逐渐显现。统计显示,2000年以来,宁波中心城区机动车保有量从2.4万辆逐年增加,至2011年9月,宁波成为继北京、深圳、上海、广州、天津、成都、苏州、杭州之后,国内第九个“百万汽车城”。此后,宁波的机动车保有量继续以年均10%的速度增长,目前全市已有近200万辆。由于当初规划设计不够长远,众多老小区未配建地下车库或设置小型停车库,规划的停车位远远不能满足业主的需求。尽管大多数小区通过地上划线增设停车位以缓解停车困境,但增设的停车位仍不能满足日益增长的停车需求,大量机动车的停放需要通过侵占道路或在居住小区内见缝插针等方式解决,停车矛盾凸显,停车问题也成为引发小区内部管理混乱、居民之间发生矛盾的一个主要原因。

  三是物业管理水平有待提升。物业企业作为物业管理社区环境洁化、美化的主要负责单位,担负着为社区群众营造一个整洁、有序、靓丽、和谐的居住环境的重要职责。从东柳街道物业管理工作考评情况来看,仍有相当一部分物业企业的服务水平难以满足社区环境建设需求,存在服务意识较差、专业水平偏低、专项经费不足、监督机制缺乏等诸多问题。如部分物业管理企业的责任心不强,积极性不高,对做好社区环境管理工作不重视,工作重心更多放在停车费的收缴方面;有的物业管理公司为了节省经费开支,聘请不具绿化养护资质的人员担任绿化养护工,无法提供专业化养护,更不能提高社区园林绿化水平。

  老旧小区有机更新路径探索

  C

  运用“城市双修”的方法对老旧社区进行存量优化,通过更新社区空间,解决社区发展过程中的问题,既可以让“城市双修”的思想深入人心,又有利于充分发挥居民积极性,推动社区自治,加速城市功能转型。

  作为城区型街道,东柳街道下辖11个社区、35个小区(弄),大部分以老小区为主,上世纪90年代末建成的小区占80%以上,由于建成年代较早,基础配套设施不完善,停车难、环境差、违法搭建等问题成为困扰居民的民生难题。近年来,东柳街道以停车位改造、老旧电梯更换、智能化防盗门安装、垃圾分类等为主要抓手,还积极争取市、区两级资金,对辖区范围内的老旧小区交通空间、功能设施、生态环境进行“城市修补”,进一步提升辖区居民的幸福指数。

  一、社区交通空间修补——以停车位改造为例

  以重塑社区内的交通空间和交通秩序为目标,先后在幸福苑、安居、锦苑、中兴、华侨城、太古城、华光城7个社区,实施缓解小区停车位暨创建宜居和谐社区综合整治项目。通过采取路面硬化、景观改造、路灯改造、管线保护与窨井改造、完善交通设施、设立智能化停车管理系统、重新规划行车路径等措施,有效缓解了老旧小区停车难、通行难和环境脏乱等问题。

  二、社区功能设施修补——以防盗门改造为例

  因中山东路综合整治和轨道交通站点建设占用小区公共用地,东柳街道华侨城、华光城等轨道交通沿线多个小区均获得占地补偿款,目前部分小区业委会将这笔款项托管在街道拆迁账户。按照有关法律规定,征地补偿款属于社区全体业主共有,但很多小区业主对如何使用这笔款项意见分歧较大。这些小区都是建成时间较长的老旧小区,基础设施都明显老化,居民对防盗门等设施改造的意愿较为强烈,很多业主希望利用征地补偿款对基础设施进行更新改造。

  三、社区生态环境修补——以垃圾分类为例

  东柳街道自2014年启动垃圾分类工作以来,积极探索“四色积分制”、实名制、安装智能化分类设施等有效做法,试点开展垃圾房改造和点位改造,推动街道垃圾分类工作走在全区前列。目前已在37个居住小区推开,居住小区覆盖率82.2%,居民覆盖率93.2%,街道被评为市级、区级垃圾分类优秀街道,东海花园社区被评为市级垃圾分类优秀社区,东方瑞市西区和中兴新家园被评为市级示范小区。

  老旧小区有机更新的优化思考

  D

  政策优化。老旧小区有机更新涉及点多面广,要借助“多规合一”的有利契机,以土地利用总体规划为总引领,制定一系列专项规划、详细规划来引导实施。此外,还要出台相应的城市更新政策措施,尤其是拓宽资金渠道,促进政府、市场和社区的“三力合一”来驱动更新。一要利用“城市双修”试点城市的契机,积极争取上级财政专项资金,加大对城市更新的补助力度。二要积极发动社区居民,妥善利用好业主自筹资金、物业维修资金、征地补偿款等资金。三要引入市场第三方资金,通过“企业一次性投入、物业分期租用、政府适当补助”的模式,带动一部分社区硬件提升改造。

  内涵优化。老旧小区的有机更新是社区居民归属感、自信心、凝聚力的重塑,更是社区精神的重塑。一要坚持社区精神与文化传承相结合原则。老旧小区的有机更新,需要传递一些历史人文精神等方面的内涵,建筑表皮和室外景观设施的设计,都可以成为这些内涵信息的载体,并且容易识别和共鸣。二要坚持建筑风貌和使用需求相结合原则。要深入城市片区风貌调研,把握“轻微改造”原则,尊重老旧建筑,适度修复建筑风格,通过建筑立面色彩规划、细部装饰设计、文化元素等运用,来实现建筑的地域性风貌。安全防护、入户防盗、无障碍设施及公共部位的适老化改造,都是有机更新的功能需求。三要坚持景观更新和绿色节能相结合原则。老旧小区承载了太多的城市历史文化,因此在进行景观的更新改造时,应研究其地域历史人文,植入景观文化元素。充分考虑居民的实际需求,进行人性化和适老化改造,完善室外休憩、欣赏、活动等功能设施,合理疏密乔木植物。在实施过程中,应同时考虑减少对现有居住的影响和方便改造后的日常维护。对建筑进行外保温节能改造,降低建筑能耗。对室外场地的改造,应采用海绵城市策略,减少硬装,通过渗、滤等措施减少热岛效应。

  手段优化。社区更新不仅是“物”的建设和经济发展,更是居民通过“发动、参与、建造、受益”建立起“共建、共治、共享”社区治理新体系的过程。现阶段我区老旧小区改造主要以“政府为主导、社区配合、居民参与”的实施模式,如小区停车位改造、截污纳管工程等项目,往往难以保证更新实施的效果和规模。因此,为保障更新的持续性和效果的可靠性,要向“政府引导、居民主体、多方参与”的模式转变,依托居民自治和村民说事等有效载体,调动居民参与社区改造的积极性和自觉性。如华侨城老旧电梯更换和智能化防盗门安装都是在街道和社区的引导下,居民以自我管理、自我协商和自我解决的形式完成。

  保障优化。老旧小区有机更新涉及经济社会、规划建设、政策制度、机构设置、城市治理等方方面面,目前主要依靠多部门合作推动实施,镇(街道)在具体工作中遇到问题自行协调解决,导致更新改造实施效率不够高。因此,亟需健全完善全区推动城市有机更新工作的体制机制,成立相应的专门机构,并建立定期会商制度,统筹推进全区城市有机更新工作。

  (作者为东柳街道党工委副书记、办事处主任)

 
 
原标题:
编辑:陈珊云
来源:鄞州新闻网 19-03-05 14:15
纠错:1481280278@qq.com   
 
 
 
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