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成交量遭腰斩还不止! 宁波楼市已凉凉?
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  楼市已经进入“金九银十”这个传统的销售旺季,但形势似乎正在变得微妙。

  就宁波楼市而言,春季一房难求、房价飙涨的火爆景象,已经在高温的夏天里被悄然蒸发,进入下半年后,成交的疲乏和低迷越来越明显——这种市场状态,在“金九”已经过半的今天,依然未见改观。

  外面的世界,包括最近的广州、更早前的北京以及通常被宁波人拿来比较的杭州、厦门等等城市,楼市走冷的迹象也被认为已十分明显,并在各类传播渠道中引发众声喧哗。

  这是市场季节性的、暂时的冷却?还是意味着将就此掉头下行、彻底变局?

  成交量较高峰时已腰斩

  钱先生总算把自己要卖的房子给卖掉了。

  这套房子位处南塘老街附近,面积139平方米,豪装,小区品质挺高,房子所在楼层也不高不低。在二手房市场上,这个小区同面积段的房源,挂牌价普遍在3.5万元/平方米以上,高的甚至逼近3.8万元/平方米,而钱先生因为急于出手以便换购已看中的面积230平方米的一套新房,要价还不到3.2万元/平方米。

  原以为很快就可以卖掉的房子,钱先生却是在多个房产中介处挂牌售卖了将近3个月之后,才终于等来最终的买主。过户那天去不动产登记中心,他看着没多少人的办事大厅,不禁有些疑惑——

  春天时候还火爆得一塌糊涂的宁波楼市,难道过了一个夏天这就熄火了?

  “近段时间成交量确实跌得非常非常厉害!”21世纪不动产宁波区域副总刘杰说,7月份开始市场就走冷了——相比高峰时候的四五月份,7月份的成交量将近腰斩,8月份在7月份的基础上进一步走低,而本月以来又在8月份的基础上再被腰斩。

  据21世纪不动产宁波立得内部统计数据,其旗下门店在4月份时候,平均每天可以成交40套左右二手住宅,好的时候更能达到一天60几套;而9月份至今将近半个月,其二手住宅的总成交套数只有40来套,平均下来每天成交套数就是两三套。

  本土另一家大型房产中介南天房产的运管部经理张鑫科表示:“原来一套房子挂出去一两天就会有客户看房,现在挂出去一个礼拜都不一定能等来看房的人。”

  二手房市场成交的下滑,在市不动产登记中心的受理量上得到了体现。据记者了解,最高峰时候,不动产登记中心一天受理了260余件房产业务,而本月以来,日均受理量已经下降到100件左右。

  市房产市场管理中心的统计数据,也证实了二手房市场的这种变化。

  数据显示,今年以来,市区二手住宅成交最高的月份是4月份,当月成交套数高达10323套,创下有记录以来的历史新高。而到了7月份,成交套数已降至6234套;8月份,又进一步跌落到了4700余套。

  一手房市场的成交,同样已较高峰期腰斩还不止。

  市房管中心数据显示,今年以来,市区商品住宅销量最高的5月份,共销售7284套。8月份,这一数字已仅有3000套左右。

  在春天时候普遍的新盘开盘“日光”“秒光”的景象,在进入下半年后已只是个案。对于8月份新房市场的走势,有本地房产界观察者用了这样一些词句:“抢房行情终结”“成交极度萎缩”……

  不过,尽管成交大幅萎缩,但不管是商品住宅还是二手住宅,价格的变动都不明显。被“限价”的新房,房价波动有限。而二手住房因为出售主体分散,南天房产运管部经理张鑫科说,除非房东急着用钱,不然在价格涨上去后就很难会在短期内主动降下来。

  当然,春季时候二手房房东动辄“跳涨”几万元甚至十几万元的情形,目前已不复存在。相反,二手房的议价空间有所加大,一套总价200万元的房子,原来房东可能只会让个两三万元,现在让5万元、10万元的很普遍。

  楼市怎么就熄火了呢?

  “购房需求被严重透支了。”在21世纪不动产宁波区域副总刘杰看来,这是进入下半年后宁波楼市成交大幅下降的主要原因。就其所在公司而言,“今年前7个月,我们的成交量已经和去年前11个月的总量相当。”

  记者也注意到,今年成交最旺的3月至6月,市区二手住房成交总套数接近3.5万套,约为2017年全年成交量的55%,更只比2015年全年的成家量少了800余套。

  房产运管部经理张鑫科指出,大学生购房补贴政策结束,“落户新政”激发的购房需求基本释放完毕,拆迁购房需求因为政策转向趋减,这些因素也导致了当前市场需求的不足。

  同时,房贷利率高企——现在一般需要在基准利率基础上上浮20%至25%,银行放款时间甚至长达半年,也进一步抑制了购房需求。

  事实上,不仅购房需求在今年上半年已被提前透支的迹象明显,房价也被认为是如此。

  从市区二手住房成交均价看,据21世纪不动产宁波立得方面的统计,2017年从年初的14000元/平方米左右涨到年底的约16700元/平方米,全年涨幅约19%;今年6月底的成交均价在19500元/平方米左右,算下来半年涨幅接近17%。也就是说,今年上半年几乎和去年全年涨得一样多。

  房价在高位基础上的进一步快速上涨,显然会影响到购房者的购房能力。

  另一个关键因素,是国内其他城市如厦门、杭州、南京乃至北京、广州这些一线城市近期不断传出这样一些消息——楼市成交大减,开发商开始打折促销,房价出现实质性下跌,土地流拍或者成交价较前2年大跌……还有房产税似乎也山雨欲来。而楼市调控政策的高压态势,则毫无放松迹象。

  这种种显然是利空楼市的消息,事实上在宁波楼市内也已经有实际的体现。最明显的变化就是土地拍卖市场由火爆趋于冷静,挂牌之初被认为是“黄金宝地”、有成为板块“地王”潜质的地块,近期最终都以底价或低溢价成交。

  在业界人士看来,这样的消息面,不可避免地会影响到购房者的心理预期。市场火爆时候大家一拥而上,生怕现在不买,房价还要涨;而待市场走冷,风声四起,大家就越不敢买,生怕套进去。

  而在更宏观的层面,当前中国经济在内部和外部都面临一些挑战和不确定因素,这同样也会给楼市走势带来变数。

  当然,业界人士也表示,进入下半年之后宁波楼市成交的寡淡,不能排除季节因素。天热的夏季,是楼市传统的销售淡季,不仅购房需求走弱,开发商推盘的意愿也不强。

  市场还会好吗?

  在已经进入楼市所谓的“金九银十”传统旺季的今天,市场成交的重新回升,尚无明显迹象。二手房市场的成交形势,被从业者称之为“这一波行情开启2年多来从来没有过的淡”;市区新房市场9月第一周的销售量为1146套,环比下降10%。

  “‘金九银十’的市场,不太可能会有起色。”21世纪不动产宁波区域副总刘杰如此判断。在他看来,影响近段时间宁波楼市成交持续走低的因素,不管是内部的还是外部的,都很难会在年底前改变或消失。如果成交持续低迷,不排除最后会影响到房价的下调。

  南天房产运管部经理张鑫科则认为,在政策没有大起伏的情况下,二手房市场走势会相对比较平稳。

  对于何时成交量会回升?有业界人士估测有可能会在临近年底的时候。届时,随着开发商各项资金支付压力增大以及回款需求提升,新房市场不排除出现打折促销、以价换量的情况,从而提振市场成交。

  “只是在限价的大环境下,开发商前2年拿地价格又普遍比较高,利润空间有限,以价换量的操作空间不会太大,除非开发商债务压力很大,不惜代价也要想方设法回笼资金。”有本土房产公司营销负责人士表示。

  如果宁波新房市场的价格像广州、厦门、杭州等城市那样出现折让、下调,二手房的价格也难免相应生变,进而影响到二手房市场的成交。

  当然,谁也无法断定宁波楼市接下来会怎样?不管是楼市调控政策、购房者的心理预期和判断、开发商的资金及债务状况和融资渠道、银行的房贷政策、土地供应量和地价等直接影响楼市走势的因素,还是货币政策、财政政策等间接影响因素,在当前宏观经济环境的不确定中,随时都可能发生变化。

  一切,都尚待时间观察。东南商报见习记者朱一诺记者程旭辉

 
 
原标题:
编辑:陈珊云
来源:中国宁波网 18-09-14 15:03
纠错:1481280278@qq.com   
 
 
 
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